HABEMUS CODEX

15 precisiones para leer e interpretar el nuevo 
Código de Edificación de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

(*) por el Dr. Daniel Enrique Butlow

                                                     www.arquilegal.com

Con las leyes,

ocurre como con las salchichas.

Mejor no saber cómo fueron hechas

Otto von Bismarck

 Seguiré el consejo de Borges y trataré de no hablar, salvo que pueda mejorar el silencio y por eso, empiezo por el título que he compuesto especialmente, para resaltar la inmensa superioridad, del latín sobre el castellano, que es solo una deformación bárbara de aquel.          “Habemus” no es “tenemos”, sino algo intraducible que expresa la felicidad, el orgullo, la satisfacción y el mérito de haber logrado lo que se deseaba.

¿Sucede esto con el nuevo Código de Edificación?                                           Aún no es tiempo de juzgar. Al fin y al cabo el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación ya lleva más de 3 años de vigencia y aún no ha sido estudiado, pero corresponde al menos, frente a la urgencia del caso (ni más ni menos que los requisitos y procedimientos básicos vigentes para las obras en todas sus etapas y estándares constructivos de habitabilidad, seguridad, funcionalidad, accesibilidad y sustentabilidad), alertar y señalizar el camino menos peligroso para evitar mayores accidentes de los que inevitablemente ocurrirán.

He leído noticias sobre baños unisex, cancelación de bidets, metraje de primate ambientes, alturas máximas permitidas y obligaciones de enrase con lenguaje inclusivo, que por sí solas demuestran las limitaciones del lector apurado y del lector en apuros.                                        Eso me ha llevado a imprimir y anillar en 357 paginas la versión final de la Ley y a resaltar lo que por el momento más sorprende y debe ser tenido en cuenta, siquiera como lectura complementaria de vacaciones.

Aquí van entonces las precisiones que ruego tomar en forma provisoria, mientras sigo estudiando:

1.  EL VALOR DE UNA LEY:                                                                                  Cuando los romanos decían “Dura lex sed lex”, sabían de que estaban hablando.                        El nuevo Código es una Ley de orden público.                                                                                No estamos en presencia de un acto administrativo (tipo ordenanza, reglamento o circular) que podría ser alterado fácilmente y mucho menos por disposiciones reglamentarias.                          Olvídese de los reglamentos.                                                                                                            La Ley es la ley y es obligatoria tanto para el particular, como para la autoridad pública de Gobierno. 

2.  DEFINICIONES PELIGROSAS:                                                                      

También sabían los romanos sobre los peligros de las definiciones (definitio periculosa est). Definir es poner límites o quitarlos. Así por ejemplo, siempre hubo acuerdo sobre el contenido de una Dirección de Obra, es decir el control de la fiel interpretación de los planos de un proyecto. Ahora en cambio y en el Glosario (Título I) se define a la dirección de obra como “conjunto de tareas que lleva a cabo el profesional a cargo de la obra y que puede contemplar el diseño del proyecto, la revisión, su interpretación y/o su coordinación y conducción durante la ejecución de la obra”. No hacen falta explicaciones.

3.  ARQUITECTURA LEGAL GLOBAL:                                                                                             Un reglamento técnico extranjero o internacional puede ser mejor o superior al nacional y en ese caso se presenta, previa verificación, su aplicación directa.                                                      Se trata de la puesta en vigencia – tal vez por primera vez – de la arquitectura legal global (Nueva York 2007).                                                                                                                             No es que se aplique la norma extranjera por ausencia de normas locales, sino porque la foránea es superior o más estricta.

4.  EFICIENCIA ENERGETICA:                                                                            Me sorprendió en Roma y en Bologna que esta fuera la primera obligación profesional de arquitectos, ingenieros y desarrollistas (Il Codice Civile Commentario – Contratto d’opera Professionale – Giuffré Editore). Ahora, de aquí en más y cumpliendo tratados internacionales (Kyoto) la eficiencia del uso de la energía es norma de aplicación directa a toda construcción. Su incumplimiento generara graves sanciones para los profesionales involucrados sin pasar por reglamentos autónomos u otro tipo de verificaciones. En la UE (Unión Europea) estas normas ya tienen un cuarto de siglo y hasta su propia comisión de juzgamiento, no para individuos incumplidores, sino para los Estados involucrados.

5.  AVISOS DE OBRA:                                                                                          Parece claro que no hay excepciones.                                                                                              Para la realización de cualquier tarea constructiva deberá solicitarse un aviso o permiso de obra y alivia, en el caso de los primeros, que su concesión sea automática (Titulo II), pero lamentablemente y a renglón seguido se dispone que la automaticidad depende de la presentación de la documentación requerida en la reglamentación (que no se conoce) y bajo un procedimiento también desconocido que algún día establecerá la autoridad de aplicación.            Por el momento solo puede aconsejarse el uso de principio supralegal de la razonabilidad.

6.  PERMISOS DE OBRA:                                                                                     Desde una pequeña demolición o modificación hasta una monumental obra de arquitectura se requiere permiso de obra para su ejecución, el que se ha clasificado de diversas maneras de acuerdo a metraje, altura y otros casos particularizados, pero subsiste el procedimiento reglamentario que algún día se dictará y aún no se conoce. Constitucionalmente hablando, las leyes no requieren reglamentación para su aplicación por lo que la Administracion deberá sujetarse a estas facultades regladas y no a otras no vigentes. Una vez más, deberá aplicarse la razonabilidad como parámetro que exige el Art. 3° del nuevo Código Civil y Comercial para que  los jueces resuelvan sus causas y que es una norma superior.

7.    FACTIBILIDAD:                                                                                            La Ley resuelve los pedidos y estudios de factibilidad a través de un nuevo sistema denominado “permisos de obra en etapa de proyecto” que se corresponden a un anteproyecto (ordenado por la ley) que no resulta apto para construir. El permiso de obra en etapa de proyecto podrá aplicarse sobre futuros permisos de micro obra, de obra menor, obra media y obra mayor.            El plazo de vigencia del Permiso de Etapa de Proyecto, será de 180 (ciento ochenta) días corridos. Para garantizar los derechos de comitente y profesionales habrá que hacer uso de los contratos preliminares que legislan los Art. 994 y s.s. del Código Civil y Comercial de la Nación.

8.    PROPIEDAD HORIZONTAL:                                                                          El régimen de mayorías y minorías para autorizar obras en inmuebles sometidos al régimen de la propiedad horizontal lo determina como corresponde el nuevo Código Civil y Comercial (Arts. 2037 y s.s.) y no, ilegales resoluciones administrativas como venía sucediendo. Hay incluso frente a la denegación, acciones reservadas para el solicitante o la minoría afectada sobre las que conforme el Art. 2051, decidirá el Juez.

9.    CAMBIO Y DESLIGUE DE RESPONSABLES:                                                                        En la que tal vez sea una de las normas más claras y contundentes del Código de Edificación (CE), se fulmina el viejo cuento de la necesidad de conformidad entre comitentes y profesionales para proceder al desligue o retiro del expediente. “El Propietario de un predio o inmueble en el que se proyecta o ejecuta una obra se encuentra facultado, bajo su responsabilidad, para cambiar a cualquiera de los responsables de la obra debiendo en forma simultánea informar el reemplazante a la Autoridad de Aplicación. La Autoridad de Aplicación, una vez tomado conocimiento del reemplazo, procederá a la aceptación del nuevo profesional designado, siempre que sobre éste no pese inhabilitación alguna. Los responsables que intervenga en el Proyecto o la Ejecución de una Obra podrán de manera unilateral retirarse de la misma. La Autoridad de Aplicación concederá el retiro bajo la exclusiva responsabilidad del responsable, que deberá responder por los eventuales reclamos que, por derecho, pueda formular el Propietario, quien será notificado en forma fehaciente del retiro. El derecho de desligue del profesional no lo exime de las eventuales penalidades que le correspondieran con motivo de infracciones cometidas durante su desempeño. Los trabajos constructivos quedarán paralizados hasta tanto el nuevo profesional sea aceptado por la Autoridad de Aplicación”.

10.    CONFORME A OBRA:                                                                                                                 Los célebres misterios del final de obra (sobre los que he escrito tantas veces) comienzan a aclararse (elemental Watson), partiendo de la base de que su petición implica una declaración jurada. Constituye requisito obligatorio la presentación de la documentación correspondiente a las características constructivas de las obras e instalaciones, sus especificaciones técnicas y las instrucciones para su mantenimiento. La novedad consiste en la creación del conforme a obra parcial que influye sobre los cómputos de plazos para reclamar vicios ocultos y ruina y el oculto y desconocido manual de mantenimiento, que desde ahora dejará de ser actor de reparto.

11.  DEMORA EN LA CONCESIÓN DEL PERMISO Y/O AVISO:                          Verificada toda la documentación exigida para la iniciación del trámite de Permiso y/o Aviso de obra, la Autoridad de Aplicación informará al solicitante el plazo en el que se expedirá para el otorgamiento o eventual rechazo del permiso y/o aviso. Cumplido dicho plazo, en caso de falta de respuesta de la administración, el solicitante/responsable podrá exigir el otorgamiento del permiso bajo la exclusiva responsabilidad de los profesionales intervinientes que garanticen el cumplimiento de la normativa vigente. La documentación presentada por el solicitante y los datos volcados en ella revestirá carácter de Declaración Jurada ante la Administración. La norma tiene su fuente en los Arts. 86 y 87 de la Ley 24.441 y es una especie de amparo por mora pero de carácter administrativo y no judicial.

12.    OBRA SUSPENDIDA:                                                                                                          Cuando en una obra, la Autoridad de aplicación constate que no se han efectuado trabajos constructivos o de instalación por el lapso de 180 (ciento ochenta) días corridos, se la considerara suspendida. La suspensión de una obra no implica la suspensión del plazo del permiso otorgado. En caso de que la paralización o suspensión de la obra se produzca por motivo de un amparo o medida judicial los plazos para el vencimiento de permisos se considerarán suspendidos.

13.   NUEVAS FIGURAS CONSTRUCTIVAS:                                                                          Junto a los tradicionales actores del proceso constructivo, suben a escena el gerenciador y el revisor del proyecto. El primero es la persona que brinda servicios durante las etapas de proyecto y/o adjudicación, contratación y construcción de una obra. Es designado por el propietario para actuar en su representación, a los fines de mejorar la eficiencia de todo el proceso de ejecución de una obra. Al Gerenciador le caben las mismas responsabilidades que al propietario, siendo solidariamente responsables. Pero además, el propietario o comitente, juntamente con el Director de Obra, podrán designar un responsable Revisor de Proyecto, quien verificará que el proyecto se encuentre correctamente elaborado. En este caso el revisor asumirá la responsabilidad asignada al Director de Obra, quien circunscribe su responsabilidad a la dirección de ese Proyecto de Obra consignado en los planos. En este supuesto, el revisor comparte la responsabilidad asignada al o los proyectistas. El CE se esfuerza en señalar sus responsabilidades, límites y solidaridad, pero no es materia que le competa a la CABA. Rigen las disposiciones contenidas en los Arts. 1271 a 1277 del CCyCom. Un gravísimo error jurídico.

14.    CONSERVACIÓN Y MANTENIMIENTO:                                                                          Los propietarios de toda edificación, los copropietarios sometidos al régimen de Propiedad Horizontal y condominio, así como los superficiarios, usufructuarios, usuarios, tenedores, fiduciarios o beneficiarios de fideicomisos, están obligados a conservar y mantener el terreno, el inmueble, la obra y las instalaciones en óptimas condiciones de seguridad, higiene y salubridad e informar su estado de acuerdo lo que fije la reglamentación.                                                        Los requisitos de acreditación, de conservación, de periodicidad de las inspecciones, eximiciones, profesionales conservadores e inspecciones se regirá de acuerdo a lo enunciado en la reglamentación que del presente realice el organismo competente en materia de fiscalización y control.                                                                                                                        La obligación de conservación y mantenimiento es extensiva a todo edificio librado al uso.          Una vez finalizada la obra, los profesionales intervinientes deberán garantizar el perfecto estado de uso, así como el funcionamiento y calidad en todas las prestaciones a los fines de alcanzar su optimización y garantizar la salubridad, seguridad, durabilidad y sustentabilidad.

15.    MANUAL DE MANTENIMIENTO PREVENTIVO:                                                              Una vez finalizada la obra, ya sea sobre el edificio en su conjunto o bien sobre sus diferentes partes e instalaciones, parcial o totalmente terminadas, el constructor o profesional responsable deberá registrar ante la Autoridad de Aplicación la documentación completa de las características técnicas del edificio y las indicaciones para su mantenimiento, las cuales conformarán el manual de mantenimiento del edificio.

(*)Abogado y Profesor titular honorario de arquitectura e ingeniería legal.

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