Domingo 2 de Octubre de 2022

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8 de agosto de 2022

THE GLOBAL HOUSING BOOM IS RUNNING OUT OF STEAN . ¿ Where are prices going to fall most sharply?

Fuente : THE ECONOMIST.
Al Pie : Traduccion a español.

The Economist

 Diana Mousaly spent months searching for a home in Windsor, Canada’s southernmost city. It was the height of covid-19 and prices were rising across the country. Ms Mousaly, a 27-year-old clerk at the local police service, viewed nearly 100 homes and made 60 or so offers—often at hundreds of thousands of Canadian dollars above the asking price—before finally closing on a property last September. A decade ago, her parents purchased a home for half the amount. “It’s four times bigger than mine,” she sighs.

Ms Mousaly may have bought at the wrong time. For the past two decades, Canada’s white-hot property market has burned ever brighter. Now things are cooling down: prices have fallen for three consecutive months. The same is true in other frothy markets. In New Zealand, where valuations at the end of 2021 were up by 45% since the start of the pandemic, the price of a home has also fallen for three straight months. In Sweden, prices fell by nearly 4% in June, the steepest monthly decline since the global financial crisis in 2007-09. Two in five homes in Australia are worth less than they were three months ago.

Even where prices are still rising, higher borrowing costs are dampening buyer enthusiasm. With monthly payments on a typical new mortgage in America now three-quarters higher than three years ago, loan applications are down by more than a quarter from their peak in January. The share of first-time buyers has hit a 13-year low. Some of the froth is also being blown away in Britain. Mortgage approvals in April fell back to pre-pandemic levels. In May, home sales fell by a tenth compared with the previous year.

If the global housing boom is finally running out of steam, how far will prices fall? Analysts at Capital Economics, a consultancy, forecast modest drops of 5-10% in America and Britain. In these countries, homeowners are less likely to be forced to sell by rising mortgage costs since fixed-rate loans are common. In Australia and Sweden, the analysts reckon prices could slip by 15%. With higher levels of household debt, and thus more exposure to rate rises, Canada and New Zealand are most vulnerable—prices in these countries could fall by 20%.

Two factors should prevent house prices from entering a death spiral. One is the shortage of homes in most rich countries. Depending on the estimate, America is short of either 3.8m or 5.8m homes; England needs an estimated 345,000 new homes a year, and is building half that number; and Canada requires an additional 3.5m by 2030 at the current pace of construction. The other factor is tight labour markets. Low unemployment in many rich countries means people are less likely to fall behind on their debts. Combined with stronger household finances, this should prevent a slump on the scale of the financial crisis in all but the wobbliest markets.

But the pain will be unevenly spread. Pandemic hotspots are particularly vulnerable.                                                                                                                        During lockdowns, the search for large gardens or green space sent housing markets into a frenzy. Parisians fled to the French countryside. Turkish residents left Istanbul for resort towns.                                                                                          Londoners wanting to take advantage of remote work flocked to leafy neighbourhoods like Richmond and Dulwich, or escaped the city altogether for cheaper homes.

Cracks have started to appear in these markets.                                                          Fewer bidding wars are taking place in the American mountain towns and sunbelt states that attract well-paid Californians and New Yorkers. More than half of homes for sale in Salt Lake City, Utah, had their price cut in June; in Boise, Idaho, three-fifths did. The question now is how low prices will go.

The Royal Bank of Canada thinks sales in its home country will plummet from their peak in 2021 by more than 40%, worse even than in the financial crisis when they fell by 38%. Things may not be quite as dramatic elsewhere. But for owners used to prices heading in only one direction, any drop will come as a shock. 

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 The Economist

EL AUGE INMOBILIARIO MUNDIAL SE ESTA AGOTANDO .                                Diana Mousaly pasó meses buscando una casa en Windsor, la ciudad más al sur de Canadá.                                                                                                            Era el apogeo de covid-19 y los precios estaban aumentando en todo el país. La Sra. Mousaly, una empleada de 27 años del servicio de policía local, vio casi 100 casas e hizo unas 60 ofertas, a menudo a cientos de miles de dólares canadienses por encima del precio de venta, antes de finalmente cerrar en una propiedad en septiembre pasado. Hace una década, sus padres compraron una casa por la mitad del precio.                                                                                          “Es cuatro veces más grande que el mío”, suspira.                                                    La Sra. Mousaly pudo haber comprado en el momento equivocado.                        Durante las últimas dos décadas, el candente mercado inmobiliario de Canadá ha brillado cada vez más.                                                                                            Ahora las cosas se están enfriando : los precios han caído durante tres meses consecutivos. Lo mismo es cierto en otros mercados espumosos.                          En Nueva Zelanda, donde las valoraciones a finales de 2021 aumentaron un 45 % desde el comienzo de la pandemia, el precio de una vivienda también ha caído durante tres meses consecutivos. En Suecia, los precios cayeron casi un 4% en junio, la caída mensual más pronunciada desde la crisis financiera mundial de 2007-09. Dos de cada cinco casas en Australia valen menos que hace tres meses.                                                                                                                              Incluso donde los precios siguen subiendo, los costos de endeudamiento más altos están apagando el entusiasmo de los compradores. Con los pagos mensuales de una nueva hipoteca típica en Estados Unidos ahora tres cuartas partes más altos que hace tres años, las solicitudes de préstamos han bajado más de una cuarta parte desde su punto máximo en enero.                                      La proporción de compradores por primera vez ha alcanzado un mínimo de 13 años. Parte de la espuma también está siendo arrastrada en Gran Bretaña.            Las aprobaciones de hipotecas en abril cayeron a los niveles previos a la pandemia. En mayo, la venta de viviendas cayó una décima respecto al año anterior.

Si el auge mundial de la vivienda finalmente se está agotando, ¿cuánto caerán los precios? Los analistas de Capital Economics, una consultora, pronosticaron modestas caídas de 5-10% en Estados Unidos y Gran Bretaña. En estos países, es menos probable que los propietarios de viviendas se vean obligados a vender debido al aumento de los costos hipotecarios, ya que los préstamos a tasa fija son comunes. En Australia y Suecia, los analistas estiman que los precios podrían caer un 15%. Con niveles más altos de deuda de los hogares y, por lo tanto, una mayor exposición a las subidas de tipos, Canadá y Nueva Zelanda son los más vulnerables: los precios en estos países podrían caer un 20 %.

Dos factores deberían evitar que los precios de la vivienda entren en una espiral mortal . Uno es la escasez de viviendas en la mayoría de los países ricos. Según la estimación, a Estados Unidos le faltan 3,8 o 5,8 millones de viviendas;              Inglaterra necesita unas 345.000 viviendas nuevas al año y está construyendo la mitad de esa cifra; y Canadá requiere 3,5 m adicionales para 2030 al ritmo actual de construcción. El otro factor son los mercados laborales ajustados.                    El bajo desempleo en muchos países ricos significa que es menos probable que las personas se atrasen en el pago de sus deudas. Combinado con finanzas familiares más sólidas, esto debería evitar una caída en la escala de la crisis financiera en todos los mercados, excepto en los más tambaleantes.                      Pero el dolor se distribuirá de manera desigual. Los puntos críticos de pandemia son particularmente vulnerables. Durante los cierres, la búsqueda de grandes jardines o espacios verdes hizo que los mercados inmobiliarios se volvieran locos. Los parisinos huyeron a la campiña francesa. Los residentes turcos se fueron de Estambul a las ciudades turísticas. Los londinenses que querían aprovechar el trabajo remoto acudieron en masa a barrios frondosos como Richmond y Dulwich, o escaparon de la ciudad por completo en busca de viviendas más baratas.

Las grietas han comenzado a aparecer en estos mercados.                                    Se están produciendo menos guerras de ofertas en las ciudades montañosas estadounidenses y en los estados del cinturón solar que atraen a californianos y neoyorquinos bien pagados. Más de la mitad de las casas a la venta en Salt Lake City, Utah, vieron reducido su precio en junio; en Boise, Idaho, tres quintos lo hicieron.                                                                                                                          La pregunta ahora es cómo bajarán los precios.                                                          El Royal Bank of Canada cree que las ventas en su país de origen se desplomarán desde su punto máximo en 2021 en más del 40%, peor incluso que en la crisis financiera cuando cayeron un 38%. Las cosas pueden no ser tan dramáticas en otros lugares. Pero para los propietarios acostumbrados a que los precios se dirijan en una sola dirección, cualquier caída será un shock.

EL ECONOMISTA HOY.-

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The Economist



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